一、购买新建商品房但未过户的情况

1. 原因分析

   • 新建商品房未办理过户可能是因为开发商还未完成初始登记。初始登记是开发商在房屋竣工后，向不动产登记机构申请对房屋所有权进行首次登记的程序。只有完成初始登记，购房者才能办理个人的不动产权证书。

2. 办理步骤

   • 督促开发商完成初始登记：购房者可以通过查阅购房合同中的相关条款，确定开发商办理初始登记的时间期限。如果开发商逾期未办理，购房者可以发函催促。同时，了解开发商未完成初始登记的原因，如是否存在规划验收不合格、土地出让金未缴清等问题。

   • 准备材料：在开发商完成初始登记后，购房者需要准备身份证、购房合同、契税完税证明、房屋维修基金缴存凭证等材料。这些材料是证明购房者合法购房身份和已经履行相关税费缴纳义务的重要凭证。

   • 申请办理不动产证：购房者本人（或委托代理人）携带准备好的材料到当地不动产登记中心办理不动产证。在登记中心，工作人员会对材料进行审核，包括核对购房合同中的房屋信息（如面积、房号等）与实际情况是否相符，契税完税情况等。审核通过后，缴纳相应的登记费用，就可以完成不动产证的办理。

二、购买二手房但未过户的情况

1. 原因分析

   • 可能是买卖双方没有及时办理过户手续，比如因为时间安排问题、手续准备不充分或者存在合同纠纷等。

2. 办理步骤

   • 解决合同纠纷（如有）：如果存在合同纠纷，如卖方反悔、房屋质量问题争议等，需要先解决纠纷。双方可以通过协商、调解或者诉讼的方式解决。如果是卖方反悔不愿意过户，根据购房合同中的违约责任条款，购房者可以要求卖方继续履行合同并承担违约责任，或者要求赔偿损失。

   • 准备过户材料：在纠纷解决后，买卖双方需要准备相关材料。卖方需要提供房产证、身份证等证明房屋所有权和身份的材料；购房者需要提供身份证、购房合同等材料。此外，还需要准备好缴纳契税、增值税（符合免税条件的除外）、个人所得税（符合免税条件的除外）等税费的凭证。

   • 共同申请过户并办理不动产证：买卖双方（或委托代理人）一起到不动产登记中心申请房屋过户。工作人员会对房屋产权进行查验，核实买卖双方的身份和材料的真实性。经过一系列的审核流程，包括对房屋是否存在抵押、查封等限制交易情况的查询，确认无误后，缴纳登记费用，完成过户和不动产证的办理，此时不动产证的产权人姓名将变更为购房者。

三、继承、受赠房屋但未过户的情况

1. 原因分析

   • 对于继承的房屋，可能是继承人没有及时办理继承手续。这可能是因为对继承程序不了解、遗产分配存在争议或者没有足够的时间办理等原因。对于受赠房屋，可能是没有办理赠与公证或者没有及时办理过户登记手续。

2. 办理步骤

   • 继承房屋的情况

     • 确定继承人资格（如有争议）：如果存在多个继承人且对遗产分配有争议，需要先通过协商、调解或者诉讼的方式确定继承人资格和遗产分配方案。例如，按照遗嘱或者法定继承顺序来确定每个继承人应得的份额。

     • 办理继承公证（非必须，但建议办理）：继承人可以到当地公证机构办理继承公证，公证机构会对继承人的资格、遗产范围等进行审查。办理公证需要提供被继承人的死亡证明、房产证、继承人与被继承人的亲属关系证明等材料。

     • 申请过户并办理不动产证：继承人携带公证文书（如有）、身份证、房产证等材料到不动产登记中心申请办理过户和不动产证。登记中心会对材料进行审核，核实继承情况后，办理相关手续，将房屋产权登记到继承人名下。

   • 受赠房屋的情况

     • 办理赠与公证（非必须，但建议办理）：赠与人和受赠人应当共同到公证机构办理赠与公证。办理公证时需要提供双方的身份证、房产证、赠与合同等材料。公证机构会对赠与行为的真实性、合法性进行审查。

     • 缴纳税费：受赠人需要缴纳契税等相关税费。契税的税率根据当地规定执行，一般为房屋评估价值的一定比例。

     • 申请过户并办理不动产证：受赠人携带赠与公证文书、完税凭证、身份证、房产证等材料到不动产登记中心申请过户，办理不动产证，将房屋产权登记到自己名下。